第四章 物业管理公司中介服务
第一节 概 述
从商业角度来看，成立物业管理公司的主要目的是将接管的物业管好，建立良好的企业和物业声誉及形象，使物业的业主、住户及投资商所投资的物业不但可以保值，而且能够不断升值，使发展商能有长远的发展和好的前途。
因此，围绕物业所进行的多种中介服务，即为业主提供多种服务，也是物业管理公司为了自身的发展所进行的必要的经营活动。
第二节 物业管理中介员工的内部管理
随着房地产业的迅猛发展，物业管理应实行集约化的品牌管理，走社会化的道路。因此，作为房地产中介服务的从业人员，除要求自身熟悉及掌握国家的有关政令、法规，还要运用自身所掌握的专业知识正确引导顾客的消费，真正起到顾问的职能。以下为对中介服务的从业人员的工作要求：
1.工作步骤
一名业务员被指示做某一工作时，最好依以下步骤来进行，以收事半功倍之效。
(1)接受工作指示或命令。一般业务员做某一工作时，会接获上司的工作指示。这时候，不能只听上司交代的，还要明确地掌握住工作目的才行。所以，员工要深思的事情有：①目标是什么？②为什么必须达到那个目标？③何时达到？④如何会做得更好？
(2)搜集有关的资料、情报。即搜集与工作的计划、执行等相关的文件、资料、情报，而且对于情报的选择，要有慧眼。
(3)考量工作的步骤与方法。愈是需要花长时间工作的事情，愈需要依照工作的步骤与方法来做，才比较有效率，此时宜好好活用“5Ｗ2Ｈ”*的审核表。
(4)决定工作的步骤与方法。不妨从所拟定的几个方案中挑选较合理的，决定时应该考虑到“更早、更好、更轻松、更便宜”这几项因素，来作筛选。
(5)制定行事表。
(6)实施时须留意：①确实依照所计划的步骤和方法去做。②很有自信地去执行；③时时审核实际进度和预定计划的差距，必要时修改所定计划。
(7)检讨与评估。从品质、期限、成本等层面，将工作的结果和当初的计划做一比较，如果不能达到预期结果，就应该找出其原因。
(8)做完后，向上司报告结果。
2.关于问题的解决
对于一名业务人员要尽可能避免问题的发生，但仍难免会发生浪费或错误事情，若能够提高警觉并加以改善，事情就会做得圆满无缺。
首先，为了避免小错不断发生，每位业务员对于自己份内的工作，应该每时每刻都存有问题意识，也就是经常采取“质问”的态度来发现问题，比如常自问：“为什么会变成那个样子呢？”“该怎么做，才会把事情做得更好？”等问题，然后激发思考力来处理这些问题。
不可对习以为常的工作抱着“这样做就成了”的态度，如此一来，问题意识就荡然无存，也不可能再发掘什么问题及进一步要求自我改进了。
因此，一个肯精益求精的业务员，会经常保持鲜活、敏锐的眼光来探寻新的问题，并努力要求自己去突破改善。
平常到底有些什么问题等着业务员去发掘呢？
(1)具有障碍性质的问题，即为了达到目标而让业务员颇感困扰，难以处理的问题。
(2)与所定的基准发生偏差的问题，如业绩不能如所预期的那样增长、纠纷发生率偏高、出错误的件数比平常增加等。
(3)为了达到目标而必须解决、改善的重要问题。
(4)属于创新之类的问题。这是公司为了将来要开创新的事业、开发新的业绩等而衍生出来的问题。业务员必须表现得愿意积极面对新的挑战，同心协力，产生具体而细微的问题意识，努力去克服困难。
3接电话
电话对工商界来说，是不可缺少的工具。可是，如果使用不当，比如说话声音太大、不亲切、不简洁等，反而会效果相反。所以，员工应该懂得使用电话的礼节。
那么使用电话时，应该注意哪些事项呢？
(1)不管是打电话或接电话，不可因为对方看不到你说话的表情或态度，就草率地应答对方，还是要保持应有的说话态度。
(2)打电话的时间应该留意小心，如打到公司时，最好避免中午或下班后的时间；打到个人的住家，则应该避免吃饭的时间。
(3)最好在清静的地方打电话，这样不易泄漏业务机密。还有，若夹杂喧闹嬉笑声，会引起对方的不悦，这点也要留意。
(4)电话是很方便的通讯工具，但不是所有的事情都可以靠电话来处理。如果是要拜托长辈或顾客的事，或要向对方表达歉意时，不管对方住多远，最好亲自去拜访一趟，比打电话来得好些。
(5)电话铃一响，就要马上去接，绝对不可任它一直响下去而不管。
(6)接了电话筒以后，要马上清晰地表明自己公司的名称、自己所属的单位。若对方说“经常麻烦您”，就要回答“哪里，是我们麻烦您！”
(7)如果对方没有说出公司名称、所属单位或自己的姓名，接电话这边应该说：“抱歉，您是哪一位？”以确认对方的身份。
(8)接电话时，一定要把交谈的内容记在备忘录上，以免忘了误事。
(9)若电话中所谈的事情，需要传达给有关同仁，必须将时间、地址、内容等正确地传达出去。
(10)电话打完后，要确定对方已挂上电话筒，才能放下电话，这是应有的礼貌。
4.交换名片
交换名片是建立人际关系的第一步，如果运用得当，将有助于自己事业的发展。
基于此，业务员在与人初次见面交换名片时，须注意以下几点：
(1)外出时，必须准备一些名片，若忘记携带或用光了而未准备，都欠妥当。
(2)名片应从名片夹抽出，而名片夹最好放在上衣胸口的袋里，千万不要放在长裤口袋中。还有，名片从皮包夹或车票夹取出也不太好看。
(3)名片最好是站着递给对方，如果自己是坐着，待对方走过来时，应站立起来，问候对方后再交换名片。
(4)地位较低的人或访问的人要先递出名片。如果对方有很多人，先与主人或地位较高的人交换；如果自己这边的人较多，就由地位较高的人先向对方递出名片。
(5)名片递给对方时，应从对方看得到的方向交给对方。
(6)名片应该以双手递给对方，收别人名片时，也要用双手去接。
(7)拿到对方的名片时，应先仔细看一遍，碰到不认识的字，应问对方怎么念。另外，也要确认一下对方的头衔。
(8)收了对方的名片后，若是在站着讲话，应该将名片拿在齐胸的高度；若是坐着，就放在视线所及之处；若一次收很多张名片，就按顺序放在桌子上。
(9)在谈话中，不可折皱对方的名片，或任意丢弃在桌上，这样是极不礼貌的。
5.会客
(1)迎客。当有客人来公司，柜台的业务员出面迎接，见到对方时，要先说“欢迎光临敝公司”，然后将客人带到会客室。
在引导客人通过走道走进会客室之时，要做到：①在客人的左前方两三步，说：“请走这边！”然后以自己的背不完全被客人看到为准则，静静地带路。②若走道弯弯曲曲或上下起伏时，要轻声提醒客人注意。③通过危险地带时，要促请访客务必小心。
搭电梯时，要注意的事项有：①自己先进入、按钮，到了之后，先让访客出去。②如果电梯有人操作，进出电梯时，都让客人或上司先走。
引导客人进入会客室后，必须：①让客人入座。②要客人长等时，应拿出杂志、报纸给客人看，并不时进来传达拜访对象的状况。③若拜访对象在开会，或有其他事情时，最好由本人或其代理人先出来照会一下，并说声抱歉，再让客人等候。
在上班时间内，如果须在同一时段约见同事和公司外的访客，则应以访客为优先。
(2)见客。对于来访的客人应该如何应对呢？①无论访客的身份如何，不可让他久等。②会见访客时，举止要高雅，如不可将双手交叉于胸前，不能盘腿而坐，大腿不可神经地摇动等。③西装要穿着整齐，纽扣要扣好。④当代表公司接待访客时，不可谈些个人的想法或自己所不知道的事情，也就是，绝不做不负责任的承诺或回答。⑤与客人会面时，为了维护公司的形象，应该显现明朗诚恳的态度。⑥会客时，原则上不要接听电话，如果非接不可，应获得访客的谅解。
(3)送客。来访的客人告辞时，业务员原则上应送到公司门口，如果公司在高楼大厦内，则至少要送到电梯口。
有关送客时要注意的事项有：①当走在走廊时，业务员应走在访客的斜后方，不过，当要为客人指引出口、电梯等时，就要走在客人的左前方。②当送客人到电梯口时，必须要等到电梯门关了后才可离开，而送访客上车时，则在汽车开动时，应鞠躬行礼送客。③客人乘自用车来访时，应该在客人离开前，通知停车场将车开到公司大门口处等候。④提醒访客，不要忘记寄存的物品。
(4)清理。访客离开之后，业务员应该：①如果客人有东西忘记带走，要马上通知负责接待的人员。②将会客室的桌、椅、茶杯、烟灰缸等物品清理干净。
6.拜访客户
(1)访前准备。当业务员代表公司到客户的公司或住宅拜访时，不仅不可为对方带来困扰，而且在访问前，还要做好各种准备。在访问前应做的准备事宜有：①先与受访者预约，并将访问的目的、日期、停留时间、人数一并告诉对方。②当约定有所变更时，应及早与对方取得联络。③再次确认访问的目的，使双方了解谈话的方向。④多数人一同去拜访时，应先做好协调工作。⑤将必要的资料、名片准备好。⑥即使事前有预约，出发前仍须确认对方的情况。
(2)到访。到了拜访对象的处所时，应注意：①起码要比预定的时间早到5分钟。②到了目的地之后，要先整理服饰，外套应该在进门前脱下。③如果迟到的话，应该及早跟对方或自己的公司联络，以免别人认为你不守信。迟到时若不闻不问，不仅有损个人的形象，也会毁了公司的信誉。④要清晰地交待公司名称、自己的姓名、拜访对象，以及事前是否有预约，并将名片递出等待转达。⑤若是通过介绍人安排见面，应将实情说明，并提示介绍信。⑥柜台答允代为转达时，就即道谢，再在指定的场所等候。
(3)等候接见。在等候时，应注意：①不可东张西望、流露出惊恐的样子，应该在指定的场所静静地等候。②离开等候处所时，应向柜台人员交待一声。③等候时间超过30分钟仍无法会面，不妨约定下次再见面的时间，然后离去。④当对方正在忙碌或不在时，可以留下名片，简要说明拜访内容，请人代为转交。
(4)引见。被引见时，要注意：①站在入口处，等待一下。②对方邀请进入时，先在所指定的席位上正襟危坐地等候要拜访的对象，以便等一下站起来与对方打招呼。③看到对方进来，应该立刻站起来与对方招呼。④对方说请坐时，应即道谢。⑤感谢对方接见之后，再确认对方可以谈话的时间有多少。
(5)访谈。在晤谈时应注意：①原则上不应该抽烟，若自己准备抽，应确认对方不怕烟熏时才可抽。但是，在向对方做说明前，最好不要抽烟。还有，绝不可叼着烟，这样很不礼貌。②不要流露出一副坐立不安的样子，这样不仅对方会被感染，而且亦难以取得对方对自己的信赖感。所以，入座时应尽量坐在椅子的前半部，两手则放在膝上或手持笔记、文具等，并目应避免跷起大腿。③讲话时应看着对方，不可东张西望或一直往下看。④要热忱、诚恳地和对方交谈，务必谦虚。⑤咬字要清楚，让对方易于了解。⑥声音太大、太小或音调过高，都应避免。⑦长话最好分成几个段落，以便让对方有思考的时间。⑧在洽谈前，将要表达的内容规划出优先顺序，洽谈时再逐一提出，但不可以专家的姿态，唱独脚戏。⑨谈话要能够引起对方的共鸣，不可伤对方的自尊，也不要使用对方不懂的专门用语或外语。⑩尽量多听取对方的意见，要用心倾听，并边听边记录。最好不要用方言，以免对方听不懂。不要忘记自己是代表公司与对方洽谈业务。发言时要说“敝公司”或“我们”……而不是说“我”……总之，时时以公司的意向为依归。在与对方洽谈时，要避免显露个人的意见、感情。
7.约会
约会准时，是做生意的基本条件。一个没有时间感的人，做起生意会让人没有信任感。所以，与人有约，一定要切实履行，绝不可轻易失约。与人约定时，应注意：
(1)不做太离谱的约定。
(2)发言时，要先衡量，哪些是自己权限内可说的，哪些是不可说的。
(3)遇到自己不了解的事务，或必须取得上司、他人同意者，应予保留，等回到公司与有关人员磋商后，再和对方联络。
(4)要将约定的事项记录下来，在洽谈结束后再互相确认一下。
(5)所做的约定，无论是大是小，都要向上司报告。
约定完成以后，必须注意：
(1)谈完主题内容后，不要再说些无谓的话，应赶快道谢离去。
(2)不要超过预定的时间，万一超过，必须道歉。
(3)离开时不要忘了随身携带的文件、物品，以免泄露公司机密。
8.奖惩
一般公司都设有奖惩制度，业务员表现优良、对公司有杰出贡献者，就给予奖赏表扬；若做出对公司有伤害的行为，就会受到处罚。
业务员做哪些事情会受到奖赏呢？
(1)在工作方面，业绩显著，或有对公司有益的发明和构想。
(2)防止事故的发生。
(3)做出对社会有益的善行，提高公司声誉。
(4)终年努力工作，而且没有迟到或早退、旷职等事情者。
反之，员工在什么情况下，会受到公司的处罚？
(1)屡次违反行业规则、业绩差者。
(2)破坏公司的风纪、秩序者。
(3)由于业务上的怠慢，以致发生灾害事故者。
(4)未取得许可，任意将公司的物品携带外出者。
(5)严重损害公司名誉及信用者。
(6)将公司的机密外泄，而给公司带来困扰者。
(7)经常违背上司指导者。
对于一名业务人员，业绩是考评其工作的一个重要标准。对业绩突出的，我们要奖励(物质上、精神上的)，而对于业绩差的业务员，我们应当鼓励，并提供帮助，在差到一定程度时，我们要通过惩罚来给予压力，有时，适当的压力可以迫使他更快地出业绩，但如仍无效果，我们应该考虑到他是否适合这一行业。
9.面对挫折
任何人都难免会遭到挫折。对于那些遭到挫折就萎顿不堪的人，公司应该善加疏导。
一般敏感性较强烈的人，特别是女性，稍微遇到一点挫折就会气馁异常，即使是一般人不当做一回事的事，这些较敏感的人也会将它当成大问题，进而左思右想，钻牛角尖，这样对员工、对公司都没有好处。
此时公司最好出面疏导业务员，其要点不外乎：
(1)不要一个人胡思乱想，一旦遇到挫折，最好找知心朋友谈谈，借友人的慰问、激励来消除内心的挫折感。另外，如果心情沮丧，最好选择性格开朗的人为友。
(2)多参加俱乐部活动、社交活动来扩大业务员的视野，使其心胸更为宽广。
(3)强化员工意志力。当业务员偶尔遭到挫折时公司应设法培养其意志力和韧性。
(4)让业务员深切体会“失败为成功之母”这句谚语，从失败的经验来学习下一次成功的机会。
业务不必怕失败，但是必须记取失败所学习到的经验，以防下次再犯同样的过失。
即使是有名的选手，有时也难免出现一些令人难以相信的闪失。可是，业务员不可因做错了事，就摊开双手说没有办法，这种没有责任感的态度，将很难企求其进步。
其实，失败并不可怕，怕的是不知去改进，有责任心的业务员应该把教训铭记在心，以杜绝再犯。
业务员犯了错误，应该如何面对它？
(1)不可隐瞒，过失愈隐藏，漏洞也就变得愈大，一旦发生错误，就应该马上向上司报告，恳请主管做适当的处理。
(2)错误不可一犯再犯。相同的过失一再重演，表示业务员不求长进。
(3)不可将责任推卸给别人。将失败的原因归咎于他人，表示自己不够成熟，应该自我反省检讨才好。
(4)不可丧失自信，万一做错了事，不必闷闷不乐，最好设法找出其原因，记取失败的教训。
10.表达能力
作为一名业务人员，能够从容地站在众人面前说话，是最基本的要求，并将直接影响自己业务上的成交率。遇事畏首畏尾，腼腼腆腆的人，总觉得这种个性是天生的，没有办法改变。然而个性受后天环境的影响也很大，如果有心，还是可以矫正的。
(1)心里想要做的事，最好付诸实施，这并不需要有多大的果断力，只要有点勇气就可以了。
(2)不妨拉下脸皮想，就是丢脸，也不要怕在众人面前发言，如此历经过几次，胆子变大后，就不会遇事缩手缩脚了。
(3)一般腼碘的人愈是想着自己的缺点，就愈是畏缩不前。最好厚着脸皮想“又不是只有我才有缺点，大家都是，有什么好担心的呢？”
(4)公开表达意见之前，最好先做好充足的准备，将表达的内容记在备忘录上，然后反复演练，直到熟练为止。通过这种反复练习之后，应该不会再在众人面前发生紧张怯场之事了。
第三节 销 售
现今的中国与所有经济高速发展的国家和地区(如50年代的欧洲，60年代的日本，70年代的亚洲“四小龙”等)，有着一样的历程，社会生产力空前提高，经济增长迅速，市场形势发生了重大变化。一方面，商品供应大大增加，新产品不断涌现，买方市场全面形成；另一方面由于政府采取了一系列刺激需求的政策，使市场需求在量和质两方面都大为提高了。中国的房地产市场随着政府对住房制度改革的步伐，由诞生走向逐渐成熟，其间80年代到90年代，某些区域的楼价整整涨了10倍，使更多的投资者从旁观到积极涌跃地加入。比如淘金花园于1991年底推向市场，开始对外销售楼花，尽管对于这些楼宇住宅单位进行的完全是一种期货交易，但仍在短短的几日时间里销售一空。当时政府的政策法规在许多方面尚未完善，买卖双方使用发展商印制的预售合同，在发展商处就可以办理转名，使“炒楼”活动相当的活跃。淘金花园于1993年12月1日提前一个月交楼(不仅可以按时交楼，并提前了整整一个月，这在当时是绝无仅有的)，但从业主名册上看见，第一批的买家已所剩无几了。显然，购房者中间除了一部分是为了解决自己使用房屋问题外，还有其他许多投资者。
一、投资经营
对于投资房地产的经营者来说，主要有以下三种操作形式：
1.公司化、集团性操作
这一类的买家，通常为一些大公司及大财团，他们实力雄厚，资金充足，往往一次购入整幢物业或数十个住宅单位的期货，在价格上可以低于现货，并利用产业投资中的高低潮，周而复始地进行低买高卖的操作获取利润。另外，物业从长远角度看有升值潜力，而且租金的收益率又超过银行按揭利率，投资者还会考虑长线投资来谋求更高的利润。
2.专业化操作
这类买家有地产专业公司或进行地产专业的人士以及熟悉地产运作程序及法律条例的人士，他们比较注重收集物业的最新情况、资料，并掌握着市场的最新行情、动态等市场信息，与地产发展商及其政府相关行业有一定的商业联系，从事有组织的买卖，并利用所掌握的市场信息进行时间差的操作而获取高额的利润。
3.独自型操作
这类买家以单独行动为主，其中不乏成功的例子，并通过自身的运作逐步掌握房地产政策、法规，逐渐地步入专业人士的行列。但仍有一些投资者因为资金雄厚，实力不菲，盲目入市又缺乏自己的主见，对远景缺乏正确的判断，又易受宣传媒介的误导，不能很好地把握机会，最后损失惨重。
综上所述，在物业管理的过程中，无论是长线投资，还是短线投机，追求小的风险、好的经济效益是他们的共同特性。而投资房地产赚钱的愿望最终要通过市场实现，这样，在物业管理中不可避免地逐渐生成了一个房地产的三级市场。
所谓三级市场是相对于一级市场及二级市场而言的。一级市场是指土地转让的市场，对于中国也就是土地使用权转让的市场，通常由政府有关部门有计划地进行，将土地的供应及开发纳入城市规划。二级市场是指发展商在获得一级市场中的土地使用权后，通过包装、建设等行为将土地使用权再转让的交易市场。三级市场则是业主通过获得二级市场中的物业再进行转卖、出租、抵押等交易活动的市场。所以房地产市场中这三个级的市场可以说是紧密相联的，共同繁荣、共同兴旺是一种良性的循环，反之则可能步入恶性循环。物业管理的营销活动，则主要是开发三级市场，这既是为业主提供的一项服务，又是谋求长远发展、扩大生存空间的一项重要举措。
业主委托物业管理公司销售流程。
二、营销操作
业主在高利润的驱使下或业主急需兑现，又没有时间或精力、经验亲自操作，通过委托专业人士放盘是一种较为行之有效的办法，其中，委托物业管理公司则是多数人的选择。具体操作有以下几个步骤。
第一步，业主前往物业管理公司放盘，公司应了解清楚业主的意图，并真实准确地向业主提供情况及有益的建议。
第二步，公司应指导业主填写委托书，包括详细填写物业地址、房屋类型、装修标准等，并商议制订出能真实地反映出物业价值的价格、付款方式及要求等，在联系人及联系电话方面，应考虑到方便及时，并应尽可能地联系到业主本人，要让业主本人清楚地知道：①时间就是金钱，保持即时清晰的联系及沟通是极其重要的，低进高出是投资成功的基本原则，把握时机，时间至关重要。②既全权委托，就应给与充分的信任，中间应尽可能地避免第三人、中间人，由于事不关己所以屡屡误事，在这方面我们所接触的教训太多。③在整个过程中要抱平常心，由于投资都会存在高潮、低潮，所以在有价无市的时候，要能够接受现实，并正确地修改自己的计划。④除需准备齐全的资料以外，还需将房屋根据情况尽可能地内外装修，要知道俗话说“人靠衣装，佛靠金装。”
第三步，指导业主填完委托书，并对手头上的资料进行整理及分析，应将所收集到的业主资料(产权证、合同、公证书、平面图、发票、委托书等)的复印件及时地输入电脑存档，每一位经纪人员都要对所有资料了如指掌，然后根据所得到资料的真实情况寻找买主。
第四步，在寻找买主时首先必不可少的是广告宣传，散发、张贴海报传单等方式进行，以吸引顾客；其次准备接听电话、安排来访或直接与买主进行洽谈。这些都是对每一位经纪人员的考验，一个好的经纪人员应凭着自己的三寸不烂之舌，牵线搭桥成人之美。接下来是接待来访者看屋。要注意：①经纪人员切忌一问三不知，这样等于赶走顾客。②应直接带买主看楼，避免中间出现第三者。因为每一位投资买屋者一般都慎重，要仔细考察以确定自己的投资意向。很少有人将这么一件大事假手第三者，以避免出现难以预料的事情。③避免访客是其他中介经纪人或市场调查员等，因为他们的目的并不是买主，以免无谓地将自己的商业资料与他人分享。④应清楚买主投资的目的是自住、短线投机还是长线投资。⑤督促买卖双方确定价格及其他事宜。
第五步，一旦与买主确定了价格及付款条件等要求以后，要以尽快的速度，在最短的时间里劝说买主成交，并留下定金，以免错失良机。买主付了定金以后，接着就要准备各项文件、表格、资料等准备过户，并结清卖方前期所拖欠的所有费用(如管理费、水电费、电话费、煤气费等)，维护买主及物业管理公司的利益。转名(转契)过户一定要前往房地产管理局交易所按照政府的有关规定、政策进行，并自觉遵守国家法令、法规缴纳有关税费。私下自行签订买卖合同，自行过户皆是无效的，也不受国家法律的保护。
第六步，在完成过户工作以后，要保存好各项资料及过户的有关手续，应及时知会管理处调整记录，将有关资料输入电脑，登记备案，并更改或备注以往所存资料。
第四节 租 赁
由于物业具有使用寿命长、价格昂贵，属于一种不可移动的产业，所以注定了租赁这种交换形式在物业管理过程中是业主较广泛应用的一种交易形式，通过出租达到商品流通的目的。公民、法人或其他组织将拥有产权或经营管理权的房屋出租或提供给他人从事经营活动或以合作方式与他人从事经营活动，由承租人向出租人支付租金，并在租赁关系终止时，将房屋返还出租人。所以对出租人而言，出租这种行为虽然短期，但却可以逐年逐月地收回该物业的投资和利润，在其过程中该物业所转移的只是暂时的使用权，而不是所有权，承租人与出租人两者之间的关系完全是平等的，出租人获得物业的价值补偿，承租人获得物业的使用权。
一、物业的租金
物业的租金和物业的出租率是物业回报率的直接体现，租金基本上是由成本加上利润(补贴)组成的，而成本中主要含有：
(1)折旧费。根据物业的投资额按物业使用年限计算的逐年回收的物业投资。
(2)管理费。物业管理公司维持物业正常运作，进行管理和服务所收取的费用，其中含物业公共设施、设备维修保养的费用、聘用专业人士及管理人员的费用、公共部分的水、电费、公共事务、清洁、保安等费用。
(3)税金。根据国家有关部门的条例，出租人需缴纳如房屋租赁管理费、印花税、个人收入调节税等其他各项税项，它是国家财政收入的重要来源之一，也是每一个公民应尽的义务。
(4)维修费。出租人(业主)应该定时对物业进行检查、维修、保养，如不按约定及时维修物业，致使物业发生破坏性事故，造成他人财产损失或人身伤害的，应当承担赔偿责任。承租人因使用不当，造成房屋损坏的，应当负责维修并支付由此产生的费用。
(5)利息。一般指出租人(业主)向银行申请抵押按揭所应支付的费用，有时也会用中国银行的活期或定期存储所获得额外费用。
(6)保险金。物业的业主为了使自己的物业免受水、火等人力不可抗拒的因素而遭受的意外损失，而向保险公司进行房产保险所应支付的保险费。
二、租赁流程
租赁流程。
对于投资房地产的买主，房屋购入后如果遇上房地产的低潮，物业不能出手，空放在那仍要维持各项费用，如贷款利息、管理费、维修保养费用等，这无异于是在慢慢蚕食投资者的本金，这与当初投机的目的正好相反，于是投资者只好将物业投入营运，通过出租房子，收取租金，以租养息，保持资金的良性循环，另外对于长线投资的业主，他对于物业的升值前景抱着坚定的信心，再通过计算，出租出去后的收益率要好过物业按揭的利率，于是选择出租是明智之举。一般租赁过程有以下几个步骤：
第一步，业主前往地产代理部或管理处放盘，作为业务人员，应热情地接待业主，从专业人士的角度为业主提供一切顾问咨询，而业主在物业出租中最担心的莫过于收不到(或不准时)租金，害怕电话(IDＤ)的管理、管理费、水电费的拖欠，房屋的人为损坏等，所以有许多服务项目就是针对这些问题而特设的，如代收租金、代管物业单位、代缴电话费等，这些服务项目有些是有偿的(收取占租金大约5％的费用)，有一些完全是无偿的，目的只是向业主提供一些方便，并维护业主及物业管理公司的合法权益，使业主和物业管理公司都避免一些不必要的损失。业主不必再为收取租金而奔波，因为到了时间公司会通过银行将他的租金转账，或替他存起来。其实在物业管理中，类似的问题是很多的，并会经常出现一些新问题，而物业管理公司工作的重点也就是尽量避免问题的出现，以真正对业主做到“您之委托，我必做到”。
第二步，在业主了解了各种情况及各项服务后，业务员应辅导业主正确填写物业租赁委托书，除需清楚地填写业主姓名及物业地址以外，还应与业主一起根据市场行情填写适当的租赁价格、收款方式及要求提供的服务项目等，然后为了便于联系应及时地与业主沟通，随时就租赁条件达成一致。业务员除了应递上自己的名片，以便情况有变时业主能方便地联系自己，还应与业主确定最直接有效的联系人及联系电话(或地址)。
第三步，拿到业主所填写的委托书后，业务员应及时将业主的资料输入电脑进行分类，从自己电脑建立的客户档案中寻找条件比较接近的客户，然后就可以展开洽谈工作。在大多数的案例中，从一开始双方就一拍即合的例子几乎是不存在的，这就需要业务人员的“耐心、细心、恒心”，特别是在市场不景气的时候，往往租客(承租人)会表现出比较挑剔，甚至会提出许多不太合理的要求，这时既是一位优秀的业务人员大显身手的极好机会，同时也是一次难得的锻炼机会，双方比耐心、毅力，所以，在每一项业务的整个过程中，洽谈是最为重要的，最后在双方就各自所应承担的权利与义务达到一致后，则要准备签订合同。
第四步，在双方签订合同以前，业务员按照双方所达成的各项条件填写合同，并收集出租人与承租人双方的有效证明文件，如个人有身份证、护照的复印件，公司则有营业执照(商业登记)、法人代表证明书、法人代表委托书等，然后请双方在租赁合同(由房管局统一印制)的有效位置签名(盖章)。
第五步，房地产租赁工作的行政主管部门是当地的市国土局、房地产管理局(以下简称房管局)，根据广州市的房屋租赁管理办法中规定，房屋租赁实行登记制度，未经租赁管理机构登记的租赁行为不受法律保护，双方应在签订租赁合同后，前往房管局的租赁登记所办理登记手续，并准备以下文件。
(1)出租人应向租赁登记所提交房屋租赁申请书。
(2)出租人的房地产权利证书或证明其产权的其他有效证件。
(3)房屋租赁合同。
(4)出租人与承租人双方的身份证明文件或其他合法资格证明。
(5)其他涉及的法规、法律规定所应当提供的证明文件。
一般房管局租赁登记所在收到上述文件的10日内，对符合规定的，会予以登记并由租赁登记所发给《房屋租赁证》，不符合规定的，也会应予书面答复。如属于前者予以登记的，租赁登记所会将所有登记的资料在20日以内抄送有关税务部门，出租人应当依法缴纳房屋租赁登记费(房屋租赁管理费)予租赁登记所，而当事双方(出租人、承租方)则应向税务部门缴纳印花税等税款，至此租赁登记完成，并受到法律保护。当租赁合同发生纠纷时，双方除可以自行协商并请求房管局的租赁登记所进行调解，在调解不成的情况下还可向当地仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉。
第六步，完成登记后业主可以将所有的房屋锁匙、信箱锁匙、大堂防盗大门锁匙(密码)移交给租客，同时我们会将有关资料送管理处备案，并根据双方所签订的租赁合同的承租日期，将日期前所发生的所有费用(管理费、水电费、电话费、煤气费等)与业主结算清楚，从承租日开始由租客开始承担所有费用。
第七步，将登记后的有关资料输入电脑存档备案，并更改事前的业主档案、客户档案，建立新的租户档案。至此，整个租赁工作宣告完成。
第五节 商品房登记
中国宪法规定了国家保护社会主义的公共财产，保护公民的合法收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。只有通过登记，明确权属，核发权属证书，权利人的合法权益才能受到法律的保护。领证后，权利人可凭证管业，凭证办理房屋的租赁、买卖、继承、赠与、典当、抵押、改建等有关事宜。所以，为业主办理产权登记，是物业管理公司的一项重要的工作。
1.登记发证对象及范围
不论属于机关、企事业单位、宗教团体、部队、私人所有的房屋及其使用的土地，没有办理房地权属登记领证的，均应进行登记，领取全国统一式样的《房屋所有权证》或《房屋共有权保持证》和办理土地使用权登记，领取《国有土地使用证》或《集体土地使用证》。如因债权债务发生将房屋所有权或土地使用权进行典当、抵押、担保的，也应同时办理他项权利登记，分别领取《房屋他项权证》或《土地他项权证》。
物业管理中，所管理的物业除了公路、行人道、街、巷、河流不登记外，属于房屋建筑基地、天井、房屋之间的余地、园地、场地、港口、码头等都要进行登记发证。
在应登记的地域范围内，固定于土地上结构完整的属于钢结构、钢和钢筋混凝土结构、钢筋混凝土结构、混合结构和砖木结构的房屋，都应进行登记发证。对一些特殊的房屋或结构简陋破烂不堪的房屋，临时性的房屋，以及不属于房屋的各种建筑物、构筑物不进行登记。
市场上交易的房地产产权，实际上是房产的所有权和房产所占土地的使用权的结合，在我们国家，产权分为有限产权和全部产权两种：
(1)有限产权指对房地产拥有使用权和继承权，但不准转让、出租、赠与、典当，如需出售，要经过同意可优先卖给有关部门。大多数单位的房改房以及部分福利性住房，就属于有限产权的情况，它们虽然售价较低，但不准自由买卖。
(2)全部产权是指对房地产拥有使用权，并且可以转让、买卖、出租等。目前的商品房大多属于全部产权的情况。
2.登记要求
(1)属于单位自管的房屋和用地，由自管的权属单位申请登记；属于房管、民政部门经营的房屋和用地，由承管单位申请登记；私人所有的房屋和用地，由业权人申请登记。
(2)一座落或一幢房地是一业权单位(人)所有的，应整个座落或整幢房地办理登记。属于多人共有而不能分割办理，应进行按份共有或共同共有登记。属于公寓式、单元式的房屋，应分割进行登记。
(3)房屋和用地属于共有(用)的，共有(用)人应会同一起申请登记。
(4)申请办理他项权利登记，权利人应会同房地业权人一起办理。
(5)业权人(单位)不能亲自申请登记，应书面委托代理人登记。
3.委托登记应办理的手续
(1)办理房屋所有权和土地使用权登记，或他项权利登记，权利人(法定代表人)必须亲自申请，因故不能亲自办理，应以书面形式委托代理人代为办理。委托人和代理人必须遵守《中华人民共和国民法通则》第四章“民事法律行为代理的规定”。若委托事项没有载明受托人办理房地产登记的权限的，不能作为办理房地产登记的委托书。
(2)委托代理的委托书必须经过公证或认证方能生效。产权人居住在不同地方的，分别按下列规定办理公证或认证：
①居住在国内广州市以外的产权人，可向所在单位、居住地的街道、办事处(村民委员会)办理委托认证或到公证处办理委托公证。属于居住在港、澳地区的，可到中国司法部指定的香港律师或苏浩明律师处办理委托认证。
②居住在台湾地区的，可在当地办理委托公证。
③居住在与中国有外交关系国家的华侨，可到中国驻该国的使、领馆办理委托认证。
④居住在与中国未有外交关系国家的华侨，可到与中国有外交关系的国家的使、领馆办理委托认证。
⑤外籍人应按居住国的规定办理委托书公证，再到中国驻其国使、领馆办理认证或到与中国有外交关系的国家的使、领馆办理认证。
上述居住在港、澳、台地区的同胞以及居住在国外的侨胞，如能亲自回来但不能及时办理登记手续的，委托书可到本市公证处公证或到登记部门办理见证。所有以上办理的委托书及有关证件均应提交正本，如是用外国文字书写的，须同时提交中文译本。
4.房、地产登记应履行的手续
(1)填写由广州市房地产登记所统一印制的《房屋所有权登记申请书》和《广州市土地使用权登记申请表》，内容包括申报产权人或代表人、代理人的姓名、性别、年龄、籍贯、职业、住址及申请房地的座落、四至、面积、权利来源等其他事项。
(2)填写《房屋四至墙界申报表》，申报房屋的四至墙界归属情况。如属毗连墙壁，必须给毗邻业主签具意见。
(3)交验身份证。个人登记的须交验身份证件、户口本，单位登记的须有单位法定代表人委托书和交验代理人的身份证。
(4)提交足以证明房地权属来源的有关证明证件。
(5)申请人如遗失权利来源的有关证明、证件，须向原发出证明、证件的部门索取证明；遗失产权证者，须登报一天声明作废，并出具管业旁证备查。
(6)依市房地产登记所通知须办理的其他手续。
5.提交交验证件
(1)法定代表人或代理人身份证或身份证明。
(2)一次过交验省或市建委核发的《技术资质证书》和工商管理部门核发的《工商营业执照》(交验后交复印件)；
(3)市房地产测绘所或自行测绘绘制的平面总图和产权证附图。
(4)房屋出售或未出售的情况表。
(5)用地来源的证明证件(属于征地的要提交“同意使用土地通知书”)。
(6)建房的报建文。
(7)投资批文或资金来源的证明。
(8)房屋所有权登记申请书，土地使用权登记申请表和房屋四至墙界申报表。
(9)竣工验收合格证书。
6.商品房登记程序
商品房登记程序。
7.商品房登记
根据市房管局房管发(86)字第257号和省建委粤建字(89)153号文规定，“开发公司必须办理商品房屋产权登记和交易手续”。因此，凡属已建成未出售或出售而未进行产权登记领证和交易监证的房屋，先由开发经营房屋的单位按每幢房屋出售或未出售的情况列表填报，申请办理产权登记。登记前，应先把需登记的房屋按幢数分单元或层别要求，自测或提请测绘所勘测绘图。申请产权时，应一次过缴验申请单位经营房屋的营业执照，人民政府批准房屋经营开发的批文和资质审查证书，并按登记规定提交用地和建房报建等证件。经审查确认权属后，未出售的房屋发给《房屋所有权证》；已出售的房屋核发《广州市房地产权属证明书》，凭产权证明书和买卖合同到市房地产交易所办理交易监证手续。监证后，购房者将交易所核发的《广州市房地产交易监证证明书》交回登记所，市房地产登记所审查核发购房人的《房屋所有权证》。
(1)勘丈绘图。登记完毕后，凡房地需要测绘和编地号的，登记所将案件移送测绘所办理。测绘所则安排以房屋所有权人、土地使用人为单位，逐户逐处进行实地勘查房屋、土地情况，丈量计算面积、核实墙体归属、绘制分户平面图，编制地号等。申请人接到测绘所要进行查丈时间通知后，应按时在房屋所在地等候，以便带测。
通过正规的测量程序，测定房屋、土地的平面位置和各地物点之间的关系，以达到下列目的：
——全面反映物业基本情况。
——按照房地产权属、资料，测定房屋所有权和土地使用权权属范围和四至领界。
——如实反映房屋的结构、类型、层数、建成年份等各项技术指标；
——正确测定房屋建筑面积、土地使用面积。
——为城市建设和房地产管理积累资料，为制订有关政策、城市规划和房地产价格评估提供依据。
(2)填表申请。申请人(单位)办理房地登记，应事先填写好《房屋所有权登记申请书》、《土地使用权登记申请表》和《房屋四至墙界申报表》，备齐登记需提交的有关权属来源的证件证明亲自到广州市房地产登记所(豪贤路193号二楼)或各区房管局申请办理登记。凡属委托登记的，代理人要携带身份证件。
填写要求：
——申请表格要由申请人亲自填写，如不识字的可由其亲友或他人代书，最后由申请人签名或盖章。属于单位申请的，由法定代表人填写或委托代理人填写，填写完毕后，法定代表人要签章和盖上单位公章。
——申报的内容要如实填写，如有虚伪隐瞒，申请人要负法律责任。
——填写申请表格要使用钢笔或毛笔，不能用铅笔和圆珠笔。书写字体要端正、清楚。
——一座落的房地或一幢房屋、一块土地，属一权利人所有(使用)的，填一份《房屋所有权登记申请书》、《土地使用权申请表》、《房屋四至墙界申报表》(以下简称一套表格)；属于多人共有(用)而不能分割或分单元登记的，原则上也填一套登记表格；但遇单位与私人共有(用)而不能分割或分单元登记的，共填一套表格有困难时，可分别填一套表格。属于公寓式、单元式的，可分别各自填写一套登记表格；房屋界至、产权部位明显能分割清楚的，分割方可各自填写一套申请表格。
——属于单位申请登记的，《房屋所有权登记申请书》填写完毕后，要给上级主管部门加具是否同意以其名义办理产权的意见。私人申请属于新建登记的，《房屋所有权登记申请书》要经申请人所在单位(没有单位的到街道办事处)给予证明其建房资金来源。
《房屋四至墙界申报表》要经毗邻业主签具意见。
填写方法：
——填写《房屋所有权登记申请书》、《土地使用权登记申请表》的方法，详见登记表格附有的填写说明。
——填写《房屋四至墙界申报表》的方法：
①墙体属于权利人(单位)自己所有的，是双隅墙则填“双隅自墙”；是单隅墙则填“单隅自墙”。
②如墙体与邻屋业主共有的，是双隅墙则填“双隅共有墙”；是单隅墙则填“单隅共有墙”。
③墙体与邻墙靠在一起，但墙体分别为各自所有的，填“各有墙”。
④墙体属于邻屋业主所有的，填“他有墙”(借墙)。
⑤墙体里有一段是自有，一段是他有，或首层的墙是他有，二楼属自有的，则填写“自有和他有”。并在备注栏写明哪一段他有，哪一段自有。
(3)收件缴费。申请人(单位)办理登记时，应主动向登记工作人员说明申请办理何种登记，并出示身份证件和将登记需提交的有关证件证明给登记工作人员审验，接受有关问题询问。经初审证件齐全、手续完备、立案受理登记后，申请人到收费处按规定缴纳有关登记费、查丈费、工本费等规费，然后发给《申请登记收件收据》。(此收据是已办理登记的凭证，申请人应妥善保存，以便日后查询。)
(4)审查权属。对申请登记的房屋和用地，经过认真细致的实地勘查和丈量绘图，掌握了房屋和用地资料，通过查档入册后，由登记所和用地部门对申请的房屋和用地权属来源情况以及其真实性、合法性依法进行审查和确认。审查中对申请人提供的证明材料认为不完备或权属不清者，则通知申请人作必要的补充或由登记所经办人向有关单位、个人等进行调查取证，申请人和有关单位、个人应给予协助和提供方便。
(5)缮证发证。经审查证件齐全、手续完备、权属清楚的房屋或用地，经审批确认后，由登记所缮写统一式样的《房屋所有权证》或《房屋共有权保持证》和《国有土地使用证》。权证缮写完毕经核对无误，用书面通知申请人前来领取。申请人接到领证通知后，持身份证、《申请房屋所有权登记收件收据》和《申请土地使用权登记收件收据》，按通知指定的时间到登记所领取权证。领证时，业权人或代理人应在收据上签名或盖章，并写明领证日期。
领到权证后，领证的人要仔细核对权证上的内容，如发现有错漏，应及时向发证的人员提出，以便及时更正。
凡领取了广州市房地产管理局核发的权证，国家依法给予保护，权利人按所持证件依法享受权利和承担义务。
由于产权的登记都由我们物业管理公司代为办理，所以我们也会为业主将产权证领取回来，尽可能地减少业主的负担，并根据图所示程序向业主派发产权证。
——一幢物业或一个住宅小区可能存在几百户甚至上千户的住宅单位，所以产权登记办理中，产权证一般是分几批办理出来的，我们代业主把产权证从房管部门领取回来后，会首先将有关资料输入电脑，并就部分资料(如面积、平面图等)作出更正及修改，然后向业主发出通知。为了防止在领取时由于人多造成混乱及不必要的问题，所以我们会与业主约定时间，前往我公司处领取。
——由于产权证上的建筑面积是经过房管局测绘所进行实地测量并经过反复计算、验证得出来，是法律上认可的数据资料，所以与原预售合同(预售契约)的建筑面积一定会存在出入。根据原预售合同(预售契约)的约定，发展商与业主都要遵守原约定，对面积差的部分按照原约定进行多退少补。
——为了方便业主，减少业主的负担，一般由物业管理公司将各项费用结算，然后交有关单位复审，最后通知业主办理有关手续。
第六节 公 证
公证制度是国家的一项司法制度。中国实行公证制度是为了健全和维护社会主义法制，预防纠纷，减少诉讼，保护中华人民共和国的权利和权益，保护中国法人和公民的权利和合法利益。由于公证机关的证明活动是按照它特有的公证程序进行的，因而经过公证机关公证证明后，就具有法律上的效力。
为方便业主，物业管理公司一般都与公证处签订了代办协议，使公证成为公司向业主提供的另一项重要服务。
公证是国家公证机关根据当事人的申请，依法证明法律行为，有法律意义的文书和事实的真实性、合法性，以保护公共财产、保护公民的身份上、财产上的权利和合法利益。它是一种非诉讼活动。
在社会经济活动和人们生活中，经常要发生一些涉及到权利与义务方面的事情，特别是在重要的权利义务关系上，如工厂企业之间的经济交往，公民间的继承、分家析产、收养子女等法律行为，为了稳定可靠，就要“立字为证”。为了确定一个人的权利义务，有时也要出具生存、失踪、死亡的证明，上列的法律行为、无争议的事实及具有法律意义的文书，经过公证机关的证明，就具有法律效力，受法律保护。
一、中国公证的业务范围
(1)接受国内外当事人的直接申请或国内外的华侨、中国血统的外籍人和港澳同胞的来信委托其亲友向公证处提出的申请，办理国内或涉外民事法律行为、有法律意义的事实和法律文书等公证。如产属关系、出生、居住、学历、经历、职称、婚烟状况、健康状况、定居、死亡、财产继承、遗嘱、赠与、委托、声明、未受刑事处分或受过刑事处分、劳工赔偿、收养等。
(2)受理机关团体、企事业单位和个人的申请，办理在经济活动中所签订的国内或涉外经济合同、协议、经济文书公证。例如：
合资合作经营合同；“三来一补”(来料加工、来料定做、来件装配、补偿贸易)合同；技术、设备引进合同；劳务合同(包括未受刑事处分、驾驶证、学历、经历、职称、劳动保险等合同)；工程招标承包合同(包括勘探、计划、施工、守装、装修等合同以及营业证书、工程资历、公司章程、银行担保、资产负责表等证明)；加工承揽合作合同；科技协作合同(包括试制、研制、试验承包及技术转让、技术咨询服务等合同)；人员培训、代训合同；股权、资产转让合同；贸易合同；供销(购销)合同；货物运输合同；房屋买卖合同；房屋拆迁、合资建房合同；抵押贷款合同(包括房产、物业、股权等抵押合同)；租赁合同(包括房产、车辆、设备等)；企事业经营承包合同；招聘合同；资产处理、财产分割协议；其他经济合同以及法人资格、法人代表、授权书、委托书、商标注册等公证事项。
物业管理公司在协办公证业务时，原则上前往当事人户籍所在地的公证机关办理。
二、公证的作用
一切经过公证的文书，在法律上都具有证据上的效力。公证作用主要有：
(1)能预防纠纷，减少诉讼，有利于人民内部的安定团结。从以往所发生的纠纷看，如继承遗产、析产、宅基、买卖、合同等案件占人民法院受理案件总数的很大比重。究其原因，多为当事人在发生这些法律行为时，没有预先用法律形式确认。如果有对法律意义的行为或事实加以公证证明，就能提供有利法律保证。再说公证机关在公证工作中，进行法律宣传，教育群众遵纪守法，在提高社会主义物质文明的同时，努力提高社会主义精神文明，有效地促进社会安定，人民内部团结，起到预防纠纷、减少诉讼、维护社会主义法制的作用。
(2)能促进经济合同的双方当事人认真履行规定的条款，保障社会主义经济计划的顺利实现。由于中国经济建设的不断发展，各地区、各单位之间所发生的经济联系也越来越多。相应的由合同所产生的纠纷也日益增加，如不采取措施防止，社会主义的现代化建设就会受到阻碍。对经济合同进行公证，既可起到对当事人在合同的签订、履行上进行法律监督，又可维护合同纪律，保证规定条款的实现。
(3)有利于生产责任制的贯彻落实，发挥各行各业人员干“四化”的积极性。经验证明，凡是对农、林、牧、副、渔等行业证明过的责任承包合同，其履约率就高，就能受到干部群众的欢迎，达到双方都满意的效果。
(4)有利于扩大国际交往，保护国家对外经济活动与公民、归侨和港澳台同胞在域外的合法权益，按照国际惯例和文书使用国的要求，有关单位对外承包工程、合资经营、投标、贷款、商标注册、引进技术等经济往来中，都必须对有关事项给予公证证明，才能取得国外有关机构的承认。否则，法人单位就无法从事正常的经济活动。
此外，中国公民和在中国居住的华侨，如去国外学习、谋职、定居、探亲以及继承遗产等，也都需要中国公证机关对有关事项作出证明，才能使其个人的某种权利或经济利益取得法律保障。
三、关于涉外公证
外销商品房的业主或使用者很多皆是境外人士，所以涉外公证占了公证中的很大比例。
涉外公证是公证业务的一个部分。涉外公证是公证机关办理对发生在国内的法律行为及有法律意义的文件和事实向国外出具的公证文书或外交、领事机关办理对发生在国外的法律行为及有法律意义的文件和事实所出具的公证文书。各国人员往来、对外经济交流以及文化、科技等交流中，产生一系列涉外民事关系，如婚姻关系、财产关系、贸易关系等。各国为保护本国公民、法人在国际交往中的正当权益，都制定一套涉外民事关系的法律，凡是按照三大法律规定进行活动的，就赋予民事法律上的权利、义务性质，也即具有法律关系的意义，并得到国家强制力的保证。当有关国家处理此类民事关系时，往往要求当事人提供相应的公证文书，如亲属关系证明、结婚证明、继承权证明、营业证明、委托代理权证明等。这些证明都由有关国家公证机关出具。而这类公证则称为涉外公证。
随着中国实行改革开放的方针，经济、贸易交往增多以及各项有关涉外政策，包括侨务政策的贯彻落实，涉外公证量不断增多，而广东省是办涉外公证最多的省份之一。涉外公证的事项有亲属关系证明、结婚证明、出生证明、健康证明、工作经历证明、学历证明、死亡证明、继承权证明、委托证明以及外贸机构的商标注册证明、投标承包工程单位的合法代表证明等。这些证明发往近百个国家使用，数量如此之多，使用地如此之广，在其他国家中是少有的。这些涉外公证文书涉及各方面的涉外民事关系，既保护了中国国家的权利和利益，也保护了中国法人和公民的权利和合法利益。
关于领事认证问题，涉外公证与领事认证有密切联系。领事认证是指外交、领事机关在涉外公证文书上证明公证机关或认证机关最后一个印章和签名属实，使其具有域外法律效力。按照国际惯例，在域外使用的公证文书一般都要办理使领馆认证。办理认证的目的是使在一国境内已公证的文件能为另一国境内有关当局所承认，不致因怀疑文件上的签名或印章是否属实而影响文件的法律效力。涉外公证文书通过领事认证后，在处理涉外民事关系中一般来说具有域外法律效力。
四、公证程序
1.流程
公证的流程一般分为三步：申请——受理——交费取证。
(1)申请。凡具有民事权利能力的人均可作为公证事项的当事人。无民事行为能力人则由其法定代理人代理。法人可以作为公证事项的当事人。
当事人向公证处申请办理公证，应携带有关证明材料，亲自到公证处办理申请手续。
申请人有特殊情况，需要委托他人代理的，代理人必须提出有代理权的证明。但办理遗嘱、收养子女、赠与、委托书、声明书等公证，不得委托他人代理。
申请时，当事人应按公证接待室规定的次序提出申请，主动向公证人员说明申请办理何项公证，同时提交能够证明其身份的证件，以及与申请公证事项有关的各种文件、材料。
(2)受理。申请人提出申请后，应按要求填写公证书申请表。其内容主要有当事人姓名、性别、年龄、籍贯、民族、职业、工作单位和住址，或法人的名称、住所和法定代表人的姓名、职务；申请公证的事项和公证书的使用目的；有关证据和证据来源；证人的姓名和住址等。当事人填写申请表确有困难的，可以口述，由公证人员代为填写，填写时应用墨水笔或签字笔，并接受经办人员对有关问题的询问，询问结束后在谈话笔录上签名或盖章。
公证处受理申请后，对申请人的身份、行为能力以及申请公证的行为、事实和文书的真实性、合法性依法进行审查。审案中对申请人提供的证明材料，认为不完备或有疑义的，通知申请人作必要的补充或者向有关单位、个人进行调查，索取有关证件和材料，有关单位、个人有义务给予协助。
公证处对申请公证事项审查后，可以办理的，按司法部规定的格式制作公证文书；不可办理的，用口头或书面通知申请人。
申请人要求办理公证，但确因病残不能到公证处申请办理的，可要求公证人员到申请人住所地办理。
(3)缴费取证。公证书办妥后，申请人按公证处发的《交款通知》缴交公证费，随即领取公证书。领取公证书时，申请人应在收据上签名或盖章，并写明领到公证书的日期。
申请人领取公证后，要仔细核对公证书内容，如有错漏，应及时向经办人员提出，以便查核更正。
如需办理外交认证的公证书，申请人交款后，将公证书副本领回，正本则由公证处函寄中旅社转外交部领事司认证，认证手续办妥后，即通知申请人前来领取。
2.期间可能发生的问题
(1)撤回公证。申请人向公证处提出办证申请后，在公证书尚未发出之前，认为不再需要办理的，可以用口头或书面方式提出撤回申请。口头撤回的申请人须在撤回申请的谈话笔录上签名或盖章。如申请人在2人以上的，一方前来撤回，须通知他方。撤回申请时，公证处一般可把申请人提供的有关证件发还。
申请人提出撤回申请时，公证书尚未制作的，一般不收工本费。但是，如果公证书已经制作或虽未制作但对该项申请已作了调查取证工作的，要收回工本费。
(2)拒绝公证。公证处经过审查，发现申请人申请公证的事项不真实、不合法的，有权拒绝公证。拒绝公证的，公证处可用口头或书面方式向申请人说明拒绝的理由，并且说明对拒绝公证不服的申诉程序。申请人对拒绝公证不服，可以向公证处或司法行政机关申诉。
(3)撤销公证。公证处或上级司法行政机关，发现已经发出的公证文书有不当或者错误，有权撤销。撤销时应将撤销的理由通知申请人，并收回公证书。申请人接到撤销通知后，应将公证书退回公证处。
3.办理公证注意事项
(1)申请公证的行为、事实和文书必须真实合法，提供情况必须确实有据。
(2)为了便于公证人员审查核实公证事项，尽快出证，申请人应主动提供与申请公证事项有关的证据材料。
(3)证人必须是申请人申请公证事项的知情者，证人作证时必须实事求是，提供的情况必须真实可靠，不得提供假证、伪证。
(4)在接待室等候办证时，请按次序先后排队办理。应保持安静，不得高声谈话，以免影响他人。
(5)申请人提供的外文译名(包括关系人的外文译名)，必须与国外亲属所填报的一致。公证文书在港澳地区使用的，不必提供外文译名。
(6)申请公证的当事人请勿给本处工作人员递香烟或馈赠任何物品；本处工作人员如有向当事人索要物品者，请当事人告知本处予以查究。
五、资料准备
1.办理公证通常需要的资料
(1)当事人双方或委托人的户口簿、居民身份证或其他身份证明；如当事人为公司，则应提供营业执照(商业登记)、法人代表证明书及相关身份证明文件。
(2)提供或办理所需公证的相关文件资料。
(3)当事人双方接受口头或书面声明，其中口头声明的应在谈话笔录上签名或盖章。
(4)公证人员要求提供的与此项公证有关的其他证件或材料。
2.常见公证举例
(1)申请《赠与》公证须提供下列证件：
——赠与人与受赠人的户口簿、居民身份证或其他身份证明。
——赠与人的财产凭证。如房产所有权证等(应备一份复印件交公证处存档)。
——赠与人必须提供赠与书，赠与书必须详列赠与人和受赠人的姓名、性别、出生时间、住址以及赠与物等。赠与物要写得具体明确。例如，赠与房屋应写明座落、结构、面积、产权证登记号码等。
——赠与人必须亲自到公证处申请办理，不得委托他人代理(赠与的如果是夫妻共有财产，夫妻双方均应亲自到公证处办理)。如因病或其他特殊原因不能亲自到公证处的，可要求公证人员上门办理。
——受赠人愿意接受赠与的口头或书面声明，口头声明的应在谈话笔录上签名或盖章。
——公证人员要求提供的与此项公证有关的其它证件或材料。
(2)申请《委托书》公证须提供下列证件：
——委托人与受托人的户口簿、居民身份证或其他身份证明。
——有关委托事项的标的物凭证，例如，委托管理房产或处理遗产的，应提供委托人的房产所有权或遗产凭证(上述证件应备一份复印件交公证处存档)。
——委托人必须提供委托书，委托书应详列委托人与受托人的姓名、性别、出生年月、住址、委托处理事项的权限、期限、有无转委托权、委托日期等，并由委托人签名或盖章”。
——委托人必须亲自到公证处申请办理，不得由他人代理。因病或其他特殊原因不能亲自到公证处的，可要求公证人员上门办理。
——受委托人愿意接受委托的口头或书面声明，口头声明的应在谈话笔录上签名或盖章。
——如要转委托他人时，必须提交原来的委托书。
——委托人在委托期限内撤销委托行为的，应提出撤销委托的申请书。
——公证人员要求提供的与此项公证有关的证件或材料。
(3)申请《声明书》公证提供下列证件：
——声明人的户口簿、居民身份证或其他身份证明。
——与声明事项有关的证明。例如，放弃权声明书，必须提供被继承人的遗产凭证，又如，旅外侨胞、外籍华人申请来华定居，在华亲属办理同意供养声明书的，必须提供声明人与申请来华定居者是何种亲属关系的证明。
——声明人必须亲自到公证处填写《声明书》申请表，不得委托他人代理。《声明书》应详列声明人姓名、性别、出生时间、现住址以及声明的事项(内容必须明确具体。例如，放弃继承权声明书，应说明本人与被继承人的关系、遗产的座落、本人的应继份额转移给何人继承等)，并在声明书上签名或盖章。
——声明书在国外使用的，要提供声明人的外文译名。
——公证人员要求提供的与此项公证有关的其他证件或材料。
(4)申办各种合同或经济文书公证。双方当事人应根据有关合同的种类，提供相应的证明材料：
——申请合同公证的申请书；
——双方达成的书面合同稿样：
——单位负责人签署的授权书或委托书；
——营业执照；
——政府或主管部门的批文；
——申请人或代表人的身份证件：
——开户银行及账户、账号；
——资信证明文件；
——物业、财产的所有权证明
——可行性研究报告。
第七节 代理保险
自古以来，人类社会总存在着风险与担扰。当风险发生时，必然造成经济损失和资金短缺，于是引发人们弥补损失或短缺的欲望，而保险这一业务恰好能满足这种欲望。保险业务是把个别人由于事故造成的财产上的不利结果，由处于同一危险环境之中但未遭遇事故的多数人予以分担以排除或减轻灾害的一种经济补偿。同时，保险业务是转移风险，即把个人的危险转移给他人或社会机构的一项工作，显然保险就是众人投保，风险共担，一方有难，八方救援。所以，在物业管理中，物业管理公司将保险推荐给众多的业主(其中包括家庭、社会团体、公司、个人等)，受益者并不是业主单方面，而是多方面的，包括物业管理公司自身。
一、物业管理公司对所管物业应办理的保险
财产保险是商业保险的一大类别。它是一种以各种财产以及与其有关利益作为保险标的的保险或以造成财产损失的损害赔偿责任作为保险标的的保险。物业管理公司主要对所管辖楼宇的结构、公共装修及公共设施、设备进行保险。所投保险主要分财产险和机损险两种。而不承担对业主及家人、单元内的所有财产的保险。而财产险和机损险为最重要。
1.财产保险
主要对建筑物及装饰所投的险种。其保险责任为：
由下列原因造成损失的，保险公司负责赔偿：①火灾、雷电、爆炸、水管爆裂等；②暴风雨、飓风、台风、龙卷风、水灾、海啸、雹灾、山崩、雪崩、地震、火山爆发、地面下降下沉、地下发水等；③飞机坠毁、飞机部件或飞行物体坠落等。
由于物业为多个业主所有，其结构及公共部分对每个个体来说不易划分，因此这些部分的保险责任应由物业公司负责，而其保险费用由全体业主分摊。
2.机损险
主要对物业配套设施设备所投的险种。其保险责任为：
保险公司对被保险机器及其附属设备由于下列原因造成物质损失，需要修理或重置时，负责赔偿：①设计、制造或安装错误，铸造和原料缺陷；②经考核合格的工人、技术人员的操作错误，或操作者缺乏经验、技术不善以及使用者的过失行为；③离心力引起的断裂；④电气短路和其他电气原因；⑤锅炉缺水；⑥物理性爆裂；⑦暴风雨、严寒；⑧设备所在的建筑物的损坏；⑨除②责任规定以外的其他不可遇料和意外的事故。
对物业公司而言，机损险的投保范围为：供配电系统、发电机、直升梯、空调系统、锅炉房、给排水系统等。这些部分虽为全体业主所拥有，但分割投保显然是不可能的，所以也应由物业公司代业主投保，保险费用由全体业主分摊。
保险金额的计算按账面原值乘以一个系数(协商数)变成市值投保。
保险业务是物业管理公司在管理过程中必不可少的一项重要工作，物业管理公司可根据本公司实际情况投保，以求做到有备无患。
二、物业管理公司可代理的常见险种
物业管理公司除自身的管理中需重视保险业务的办理，同时，也为方便业主，代办理保险业务。目前物业管理公司较合适代理的险种主要是商业保险。代理商业保险的好处有很多，可以使管辖内的业主发生意外后，损失减低到最小限度，同时，也可减轻物业管理公司的压力。物业管理公司向保险公司申请代办保险，主要通过下列程序；
(1)目前物业管理公司向业主提供的保险服务，主要是通过与保险公司签订保险代理协议，并获得政府的执照才能展开业务活动，政府对代理人有较严格的要求，有时还开设考试以检验其资格。在业务活动中，代理人必须遵守国家的有关规定、法规及代理合同，如有违反，政府可以撤销其营业执照，保险公司也可解除代理关系。
(2)人们对自己的利益所面临的风险并不总是清楚的，而且侥幸心理总使人们心存希望。保险从业人如不事先帮助人们认识风险、分散风险、转移风险，大多数潜在的被保险人并不会主动地、积极地、及时地参加保险，消除潜在风险对自己的影响。因此，从物业管理角度来看，拓展保险的业务，对广大的业主(潜在的投保人)或被保险人具有意义。为了能向被保险人提供较好的服务，主动地谋求业务的发展，物业管理公司往往以自己的业务员直接向业主(潜在投保人)或被保险人推销保险单的方式推销保险。为了推行、拓展业务，保险公司往往通过代理合同授予代理人(公司)一定的权利，如向哪些人出卖保单、出卖何利保单、保险金额、范围等，而保险业务的选择和控制是拓展业务的关键环节。为了业务的开展，由保险公司对物业管理公司的业务员进行保险知识的培训。
(3)物业管理公司在为业主提供服务(代理保险业务)的同时，必须对投保人投保的风险加以审核，来决定是否承保，承保的条件如何，适用怎样的费率等。投保人由于所抱目的不同，所以通过选择适当的保险公司及适合的险种来达到自己的目的，而物业管理公司出于对自身的保障，在核保过程中也需要对保险人进行选择。
核保中应特别注意的问题：①道德风险。是指因被保险人故意行为而导致发生损失的风险。它的产生有三种原因：保险条款有漏洞、被保险人道德的丧失、被保险人遭遇财务上的困难。②心理风险。是指被保险人因参加保险而松懈了风险防范意识所造成的风险。③核保与展业的关系。展业的目标在于承揽业务，核保的目标在于提高业务的质量，两者之间一定是存在着冲突的，特别对于物业公司，由于展业的对象主要是物业的使用者(业主、租客及相关人士)等，所以更要处理好这种关系，否则，在以后的工作中将人为地增添许多不必要的麻烦与问题，甚至影响到正常的管理工作。
(4)保险费计算是保险经营的一项重要工作，物业管理公司往往是根据保险公司提供的财产保险费计算为依据。
(5)保险合同成立时，投保人向物业管理公司(代收)缴纳保险费，物业管理公司通过定期(每星期或每月)与保险公司结算。保险事故发生时由物业管理公司通知保险公司负责给付保险金。
(6)保险风险管理是保险经营管理中的一个重要组成部分，特别作为物业管理公司在代理保险工作中，由于需要面对大量的业主，所以一定要借助于一定的手段，在日常管理工作中对客观存在的各种风险进行识别和评估。例如，保险业主的车辆，往往会有监守自盗的情况发生，如果物业管理公司采用严格的车库管理制度来控制，就可以避免保险诈骗的现象出现，从而保障社会经济生活的持续稳定和发展。风险管理的重要目的在于预防风险和控制风险的扩大。因此，物业管理公司加强风险管理可以更直接地降低风险发生率和损失率，提高保险经营管理的经济效益。
(7)保险理赔是保险经营管理的主要工作，它体现了保险人履行给付保险金的义务和被保险人享受保险待遇的权利。风险事故发生后，被保险人及物业管理公司要及时通知保险人，向其提供损失证明物件，进行损失登记。被保险人还要保护现场，并且采取适当措施补救损失，制止损失继续扩大。保险人根据出险通知，派员进行现场勘察，调查损失详情，确定理赔责任，并给付保险金额。在保险理赔中，双方当事人要重合同守信用，具体问题具体分析，坚持实事求是，而物业管理公司在理赔工作中应做到主动积极，迅速及时，准确合理。
通常物业管理公司替业主办理理赔程序。
其中双方可能会对赔与不赔、赔偿多少产生异议。如果发生了赔偿纠纷，物业管理公司应分别要求双方协商解决。协商无结果时，可由仲裁机关仲裁。
第五章 物业管理公司管理运作机制范例
范例一 ××小区业主管理委员会章程
第一章 总 则
第一条 ××小区业主管理委员会（以下简称管委会）是住宅区内房屋业主（含房屋使用人）为了加强住宅区管理，自愿成立的组织，依据本章程开展活动并行使权利和义务。
第二条 管委会的宗旨是：支持、配合、监督管理部门搞好住宅区管理；代表业主的利益，维护业主的合法权益，开展各种有益于居民身心健康的活动，建设文明住宅区。
第三条 ××住宅小区住宅区的房屋业主均属管委会会员，有履行会章的权利和义务，并从政治、经济等方面给予管委会支持和帮助。
第四条 管委会是由会员推选的常设组织，是业主表达愿望和意志的代表，负有对外联系和组织业主的责任。
第二章 组织机构
第五条 首届管委会由物业管理公司出面组织，管委会委员由会员代表大会选举产生。多层楼宇以每一楼梯口为单位推选出代表一名，高层楼宇每１０～１５户推选代表一名。管委会委员候选人从代表中推选。
第六条 管委会由７～１１人组成，设会长一名，副会长１—2名，执行秘书一名。执行秘书协助会长工作，并负责决议的执行。执行秘书由物业管理公司人员担任。
第七条 当选的委员须有代表半数以上的赞同。管委会每届任期两年，委员可连选连任。管委会委员任职期间，委员缺额应及时补选。
第八条 会员代表大会每年开会一次，特殊情况可随时召开。代表大会的主要任务是：
一、听取会员的意见或建议；
二、研究决定涉及业主利益的重大问题；
三、审议工作报告；
四、选举新的管委会；
五、其它需要研究的问题。
第九条 会员代表大会闭会期间，由选出的管委会履行大会的权利和义务。
第十条 管委会一经成立，即应向市社团登记和市房地局备案。
第三章 管委会会议
第十一条 ××住宅小区业主管理委员会是本住宅区最高权力机构，管委会会议分为例会和特别会议。例会每半年举行一次，由执行秘书召集。在召开管委会会议的７天前，提交会议日期、地点和议题，并书面通知全体委员。有下列情况之一者，管委会应召开特别会议：
一、百分之七十以上委员认为必要时；
二、会长、副会长两人以上认为必要并书面呈述议题时。
第十二条 不能出席会议的委员，可以书面委托他人代表。
第十三条 会议进行表决时，每一委员有一票表决权。委员可委托代表人行使表决权，但必须出具授权委托书。表决结果中同意票超过委员总数半数以上时，表决视为通过。若表决中出现赞成票与反对票票数相同之情形时，由会长或主持会议之人士投决定性一票。
第四章 管委会任务
第十四条 管委会的任务是：
一、听取和征求业主意见，及时反映住宅房屋业主或使用人的要求，并提出合理化建议，监督物业管理公司履行管理职责，维护业主或使用人的合法权益。
二、协助物业管理公司、派出所以及政府各级主管部门搞好住宅区管理工作。
三、通过各种形式开展对住户的宣传、教育和文化娱乐活动。
第十五条 管委会执行任务时，必须遵守以下原则：
一、三分之一以上会员代表提议的议案必须在递交议案之日一周内作出答复。
二、涉及会员的有关事项，应书面或口头通知，或在楼梯口处予以公布。
三、所有决议、决定、议案不得违反有关政策规定。
四、提请物业管理公司、派出所及政府有关部门处理的事项必须以书面形式送达。五、所办事项应设立专门档案备查。
第五章 附 则
第十六条 本章程未尽事宜，由会员代表大会补充。
第十七条 本章程的解释权属于本住宅区业主管理委员会。
第十八条 本章程经业主管理委员会会议通过生效。
范例二 业主公约（示范文本）
为加强____________（以下简称“本物业”）的管理，维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，根据国家有关物业管理的法规政策制订本公约。全体业主和物业使用人均须自觉遵守。
一、在使用、经营、转让所拥有物业时，应遵守物业管理法规政策的规定。
二、执行业主委员会或业主大会的决议、决定。
三、委托物业管理企业负责房屋、设施、设备、环境卫生、公共秩序、保安、绿化等管理，全体业主和物业使用人应遵守物业管理企业根据政府有关法规政策和业主委员会委托制定的各项规章制度。
四、全体业主和物业使用人应积极配合物业管理企业的各项管理工作。
五、业主或物业使用人对物业管理企业的管理工作如有意见或建议，可直接向物业管理企业提出，发生争议时可通过业主委员会协调解决。
六、加强安全防范意识，自觉遵守有关安全防范的规章制度，做好防火防盗工作，确保家庭人身财产安全。
七、业主或物业使用人装修房屋，应遵守有关物业装修的制度，并事先告知物业管理企业。物业管理企业对装修房屋活动进行指导和监督，并将注意事项和禁止行为告知业主和物业使用人。业主或物业使用人违规、违章装修房屋或妨碍他人正常使用物业的现象（如渗、漏、堵、冒等），应当及时纠正，造成他人物业损失的应承担赔偿损失，对拒不改正的，物业管理公司可采取相应措施制止其行为，并及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。
八、业主如委托物业管理企业对其自用部位和毗连部位的有关设施、设备进行维修、养护，应支付相应费用。
九、凡房屋建筑及附属设施设备已经或可能妨碍、危害毗连房屋的他人利益、安全，或有碍外观统一、市容观瞻的，按规定应有由业主单独或联合维修、养护的，业主应及时进行维修养护；拒不进行维修养护的，由业主委员会委托物业管理企业进行维修养护，其费用由当事业主按规定分摊。
十、与其他非业主使用人建立合法租赁关系时，应告知并要求对方遵守本业主公约和物业管理规定，并承担连带责任。
十一、在本物业范围内，不得有下列行为：
（１）擅自改变房屋结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；
（２）对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；
（３）占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施及场地；
（４）损坏、拆除或改造供电、供水、供气、供暖、通讯、有线电视、排水、排污、消防等公用设施；
（５）随意堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物；
（６）违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质等；
（７）践踏、占用绿化用地；损坏、涂画园林建筑小区；
（８）在公共场所、道路两侧乱设摊点；
（９）影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌；
（１０）随意停放车辆；
（１１）聚众喧闹、噪声扰民等危害公共利益或其他不道德的行为；
（１２）违反规定饲养家禽、家畜及宠物；
（１３）法律、法规及政府规定禁止的其他行为。
十二、人为造成公共设施设备或其他业主设施设备损坏，由造成损坏责任人负责修复或赔偿经济损失。
十三、按规定交纳物业管理企业应收取的各项服务费用。
十四、业主使用本物业内有偿使用的文化娱乐体育设施和停车场等公用设施、场地时，应按规定交纳费用。
十五、自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好。
十六、加强精神文明建设，弘扬社会主义道德风尚，互助友爱，和睦相处，共同创造良好的工作和生活环境。
